Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľností

Počas mojej štrnásťročnej praxe som sa ako realitný maklér stretol pri predaji nehnuteľností s rôznymi situáciami a tiež chybami predávajúcich, ktoré výrazne prispeli k predĺženiu predajnej doby a tiež zníženiu predajnej ceny. Ak práve predávate nehnuteľnosť alebo o tom v blízkej budúcnosti uvažujete, prečítajte si tento článok a vyvarujte sa nasledujúcich chýb.

Najčastejšia a dovolím si tvrdiť najväčšia chyba je nesprávne stanovená ponuková cenapredávanej nehnuteľnosti. Práve dobre stanovená ponuková cena je rozhodujúci faktor, ktorý dokáže predať nehnuteľnosť so zlými parametrami, v nie práve vyhľadávanej lokalite a nesprávne stanovená  cena je dôvod, pre ktorý sa nepredá  nehnuteľnosť so všetkými superlatívami. Ak je v aktuálnom čase v rovnakej lokalite viacero bytov s rovnakými parametrami, kupujúci si vyberie najlacnejší a ak je v aktuálnom čase v rovnakej lokalite viacero bytov s rovnakou cenou vyberie si ten s najlepšími parametrami. Pri stanovení správnej ponukovej ceny vašej nehnuteľnosti sa vžite do kože kupujúceho a pozrite sa na vec z opačného pohľadu. Kupujúci hľadá najlepšiu nehnuteľnosť za najnižšiu cenu. Ak porovnávate ceny aktuálnych nehnuteľností na predaj vo vašej lokalite, zamerajte sa tiež na dĺžku doby ich predaja. Ceny ponúkaných nehnuteľností, ktoré sa predávajú dlhšiu dobu ( niektoré dokonca viac ako rok ) vám jednoznačne ukážu či sú pre kupujúcich zaujímavé alebo nie... Uvedomte si, že ceny nehnuteľností uvedených v inzercii sú ceny zatiaľ stále nepredaných nehnuteľností. To znamená, že ak je v ponuke napríklad byt za cenu XY EUR, neznamená to že sa za túto cenu aj predá. Podľa mojich skúseností sú skutočné predajné ceny o cca 5% nižšie ako ponukové ceny uvedené v inzercii.

Ďalšou chybou je zlá prezentácia nehnuteľnosti. Veľa predávajúcich sa spolieha na to, že svoju nehnuteľnosť nafotia, napíšu do inzerátu o akú nehnuteľnosť ide a „zavesia“ ju na niektorý z realitných portálov, na ktorom sa nehnuteľnosti ponúkajú. Žiaľ s takýmto prístupom sa môžeme často stretnúť aj u niektorých „profesionálov“. Nesprávne sformulovaný inzerát a zle nafotená nehnuteľnosť sa však spoľahlivo postarajú o to, že vám kupujúci ani nezavolajú. Ako teda správne postupovať pri písaní inzerátu? Nuž, nie je to také jednoduché. Titulok, ktorý sa zobrazuje pri vašej nehnuteľnosti spolu s titulnou fotografiou by mal byť stručný, výstižný, mal by poukazovať na nejakú výhodu vašej nehnuteľnosti ( napríklad veľká terasa, vlastné kúrenie, tichá lokalita... ) a mal by nabádať kupujúceho na kliknutie a zobrazenie celého inzerátu. Ak kupujúci klikne na váš inzerát, znamená to, že ste ho zaujali a chce vedieť viac. Z textu a fotografií by sa mal dozvedieť hlavné parametre nehnuteľnosti a tiež to, čo odlišuje vašu nehnuteľnosť od ostatných. Pamätajte však na to, že by malo v inzeráte ostať niečo nevypovedané, niečo čo kupujúceho prinúti zavolať vám a dohodnúť si termín obhliadky. Pri prezentácii vašej nehnuteľnosti sa však nespoliehajte len na internet. Ešte stále je veľa ľudí, ktorí vyhľadávajú inzeráty v tlači alebo v inzertných vitrínach. Inšpirujte sa profesionálnymi realitnými maklérmi, ktorí využívajú na prezentáciu nehnuteľností všetky dostupné kanály ako napríklad sociálne siete, predajné plachty umiestnené na nehnuteľnosti, prípadne novinku, ktorou je video obhliadka vašej nehnuteľnosti umiestnená na You Tube.

Ak sa rozhodnete predávať svoju nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, vyvarujte sa chyby číslo tri, ktorou je zaradenie nehnuteľnosti do ponuky viacerých realitiek. Tým, že bude vašu nehnuteľnosť ponúkať viac kancelárií nedocielite to, že oslovíte viac záujemcov. Docielite však to, že inzerát s vašou nehnuteľnosťou nájdete na realitných servroch viac krát, no v každom inzeráte bude uvedená iná cena, iná výmera, v niektorom sa dozviete, že máte balkón namiesto loggie, prípadne, že máte aj špajzu o ktorej ste doteraz netušili. Takto prezentované nehnuteľnosti nepôsobia na kupujúcich veľmi dôveryhodne a zväčša na ne nereagujú. Ďalším argumentom je aj to, že žiadny realitný maklér, pokiaľ nepredáva nehnuteľnosť exkluzívne, neinvestuje do propagácie a predaja takejto nehnuteľnosti potrebné množstvo financií, času a energie. Pritom bez kvalitného marketingu je dnes prakticky nemožné nehnuteľnosť predať. Časy keď na realitnom trhu prevládal dopyt nad ponukou a nehnuteľnosti sa predávali prakticky „samé“ sú dávno preč.

Nakoniec by som uviedol ešte jednu chybu, ktorou je nehnuteľnosť „nepripravená“ na predaj. Tým mám na mysli „chybičky krásy“, ktoré vznikajú pri bežnej prevádzke v každej domácnosti. Môže sa jednať napríklad o kvapkajúci vodovod, odtrhnutá podlahová lišta, prípadne „kresba“ vašej ratolesti na stene v detskej izbe a podobne. Sú to drobnosti, ktoré síce výrazne neznižujú hodnotu nehnuteľnosti, ale môžu pokaziť prvý dojem z nej u potenciálnych kupujúcich, ktorý si prišli váš byt či dom pozrieť. Spoľahnite sa na to, že podľa zákona schválnosti si kupujúci všimne ako prvé práve tieto veci. Argumenty typu „To už sa mi neoplatí opravovať, to nech si opraví nový majiteľ“ nie sú správne. Uvedomte si, že každý takýto nedostatok je eso v rukáve kupujúceho, ktoré použije pri vyjednávaní o kúpnej cene.

Predaj nehnuteľnosti rozhodne nie je jednoduchá záležitosť a chýb, ktorých sa môžete dopustiť je oveľa viac, preto či už sa rozhodnete predávať sami alebo prostredníctvom realitnej kancelárie, doporučujem vám venovať príprave na predaj dostatok času. Určite sa vám to vyplatí...

Tibor Dupkala – realitný maklér

.